ПИФы недвижимости

На протяжении последних лет рынок недвижимости показывает неуклонный рост, и все кругом только и твердят о том, как выгодно сейчас вкладывать в недвижимость. Одним из инструментов подобного инвестирования являются паевые фонды недвижимости, основное направление их деятельности-это приобретение и владение недвижимостью.

Цены на недвижимость растут, несмотря на пессимистичные прогнозы о стагнации или «крахе» рынка недвижимости. Поэтому вполне логичным выглядит тот факт, что количество ПИФов недвижимости (или как их еще называют, ЗПИФн – закрытые ПИФы недвижимости) на российском рынке растет рекордными темпами.

Итак, чем же привлекательны для инвесторов закрытые фонды недвижимости? Прежде всего своей доходностью, хотя необходимо отметить, что судить о доходности ЗПИФн можно только в момент «фиксации цены», то есть при завершении работы фонда недвижимости.

Однако, доступ рядового инвестора в фонды недвижимости затруднен. Основная преграда - высокая входная сумма на этапе формирования фонда, которая в большинстве фондов исчисляется миллионами рублей.

Закрытые фонды недвижимости имеют особую специфику и сильно отличаются от открытых и интервальных ПИФов. На этапе формирования фонда пайщики вносят свои доли в активы фонда (инвестор может вносить в состав фонда не только деньги, но и недвижимое имущество) и не могут погасить свои паи ранее срока завершения работы фонда (в большинстве случаев это 3-5 лет; максимальный срок, разрешенный законом, – 15 лет). То есть управляющая компания фонда не несет юридических обязательств по выкупу паев. Это вполне логично, так как операции с недвижимостью в большинстве своем относятся к долгосрочным. Но это вовсе не означает, что «выйти в деньги» можно только при завершении работы фонда. На общем собрании пайщиков могут быть приняты решения о досрочном прекращении доверительного управления, о продлении срока действия фонда и т.д. Кроме того, паи некоторых ЗПИФн обращаются на бирже (хотя до сих пор процедура продажи пая на вторичном рынке довольно затруднительна).

Управляющие закрытого фонда недвижимости обладают более широкими инвестиционными возможностями. Соответственно, и прибыль у ЗПИФн довольно большая. Еще одним плюсом фондов недвижимости является выплата так называемых регулярных доходов по паю (аналогия дивидендов в АО). Правда, практикуют подобные выплаты пока только некоторые управляющие компании.

Таким образом, закрытые фонды недвижимости являются современным и выгодным инструментом финансирования в недвижимость.

Разновидности закрытых фондов недвижимости

Специалисты рынка коллективных инвестиций условно подразделяют все закрытые ПИФы недвижимости на три группы в зависимости от целей инвестирования - строительные, рентные и девелоперские фонды недвижимости.

До 2005 года основными объектами инвестирования для ЗПИФн были права по договорам долевого участия в строительстве. Но в 2005 году ФСФР (Федеральная служба по финансовым рынкам) в своем Приказе от 30 марта 2005 г. № 05-8/пз-н фактически запретила приобретать «инвестиционные контракты» в состав активов ЗПИФн.

Взамен были предусмотрены новые способы инвестирования для закрытых фондов недвижимости. Теперь управляющие ЗПИФн получили возможность приобретать права требования на недвижимое имущество не только у застройщика, но и у инвестора – юридического лица, инвестирующего в строительство объекта недвижимости и имеющего право получить в собственность построенный объект или его часть.

Кроме того, теперь управляющие компании фондов недвижимости могут приобретать имущественные права по договорам уступки требования. Это позволит заключать не только прямые инвестиционные договоры с лицами, имущественные права которых вытекают из инвестиционного контракта, но и с другими лицами, которые уже осуществили инвестирование своих средств и теперь хотят уступить свои права.

После вступления в силу этих изменений стало возможным классифицировать ЗПИФн в зависимости от цели создания. Цели может быть три – строительство, аренда или девелопмент. Пока эта классификация не получила повсеместного признания, но специалисты рынка условно подразделяют ЗПИФн на три группы в зависимости от целей создания: строительные, рентные и девелоперские фонды недвижимости.

Прежде чем перейти к рассмотрению каждой группы хотелось бы отметить, что подавляющая часть управляющих компаний, под чьим управлением находятся фонды недвижимости, находятся в Москве и Московской области, поэтому большинство объектов недвижимости, в которые осуществляются инвестиции, также расположены в этом регионе.

Строительные фонды недвижимости создаются для инвестирования в строительство жилых или коммерческих объектов недвижимости с целью их последующей продажи. Доход таких фондов складывается из разницы цены продажи объекта недвижимости и себестоимости его возведения. В настоящий момент фонды строительства являются самым распространенным видом ЗПИФн. Довольно часто строительные фонды недвижимости формируются под конкретный проект. Схема инвестирования в строительный фонд недвижимости выглядит следующим образом. На этапе формирования фонда пайщики вносят денежные средства или земельные участки. Затем управляющая компания заключает договор на строительство или реконструкцию объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем ЗПИФн. Строительство объекта недвижимости финансируется за счет средств фонда. Готовый объект недвижимости передается в фонд и реализуется, а полученные денежные средства распределяются между пайщиками.

Причем завершение строительства объекта недвижимости вовсе не означает, что ЗПИФн прекратит свою работу. На собрании пайщиков может быть принято решение о продолжении деятельности фонда. Также пайщики могут досрочно прекратить деятельность фонда и «выйти в деньги».

Рентные фонды недвижимости. Основной источник дохода рентных фондов недвижимости – прибыль от сдачи в аренду принадлежащих фонду объектов недвижимого имущества. Поэтому неслучайно порог входа довольно высок и самыми предпочтительными инвесторами рентных ЗПИФн являются владельцы крупных объектов недвижимости. Иногда подобные фонды специально создаются для целей собственников коммерческой недвижимости.

Основная цель создания рентного фонда – более эффективное управление объектами недвижимости. Прибыль, полученная от сдаваемой в аренду недвижимости, не включается в налогооблагаемую базу собственника объекта, а превращается в активы фонда. Так как согласно российскому законодательству, паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, значит, и налоги с этой прибыли платить не нужно. Таким образом, рентные фонды помогают владельцам недвижимости вполне легально «сэкономить» на налогах, ведь поступающие в фонд арендные платежи и доходы от реализации недвижимого имущества не подлежат обложению налогом на прибыль. Впрочем, это вовсе не означает, что следует рассматривать рентные фонды недвижимости как инструмент уклонения от уплаты налогов, ведь НДС, полученный в составе арендных платежей, и налоги на имущество ПИФ все-таки должен платить. Тут речь идет скорее об эффективном управлении объектами недвижимости.

После этого прибыль рентных фондов недвижимости не только направляется на выплату промежуточных доходов пайщикам, но и реинвестируется – фонды стремятся к увеличению стоимости своих объектов недвижимости и проводят их модернизацию или реконструкцию или вкладывают деньги в покупку нового объекта.

Доходность рентных фондов недвижимости прогнозируема и весьма стабильна, но, по сравнению с доходностями фондов других видов (например, ПИФов акций), невелика. Эксперты называют цифру в 10-15% годовых. Это лишний раз подтверждает, что участие в подобном фонде в меньшей степени может быть интересно рядовым инвесторам и в большей степени – владельцам объектов коммерческой недвижимости.

Девелоперские фонды недвижимости занимаются приобретением объектов жилой и коммерческой недвижимости, земельных участков и т.д. с целью их последующей перепродажи в условиях растущих цен на недвижимость.

В большинстве случаев девелоперские фонды так же, как и рентные рассчитаны на владельцев недвижимости и прежде всего на активных участников этого рынка – девелоперов и риэлторские компании, занимающихся возведением и куплей-продажей объектов недвижимости.

«Девелопер» в переводе с английского означает «застройщик», но это не совсем точный перевод. В настоящее время компания-девелопер осуществляет следующие функции: поиск и покупка/аренда земельного участка под строительство, разработка и согласование проекта строительства в различных инстанциях, оплата обременений, заключение договора с подрядчиком и т.д. То есть девелопер, помимо непосредственно постройки объекта, обеспечивает выполнение еще ряда жизненно необходимых мероприятий для его возведения.

Девелоперские фонды предлагают своим пайщикам большую доходность, чем рентные, но и при более высоком риске. Доходность подобных фондов эксперты оценивают в 25-30% и более годовых. На сегодняшний день девелоперские фонды недвижимости наряду со строительными являются очень популярными среди инвесторов на рынке российских коллективных инвестиций.

Меню раздела